Immobilie in Zürich kaufen als Ausländer: Lex Koller, Wohnsitz und Voraussetzungen
Wer aus dem Ausland in die Schweiz zieht und in Zürich eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, sollte neben Finanzierung und Immobiliensuche frühzeitig die rechtlichen Voraussetzungen klären.
Ob ein Immobilienerwerb bewilligungsfrei möglich ist, hängt insbesondere von der Staatsangehörigkeit, dem tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz und der vorgesehenen Nutzung der Immobilie ab.
Massgebend ist insbesondere das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), allgemein als Lex Koller bezeichnet. Grundsätzlich benötigen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz eine Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde, sofern keine gesetzliche Ausnahme besteht.
Ihr direkter KontaktStand: August 2026: Die nachfolgenden Informationen beziehen sich auf das derzeit geltende Recht. Eine Revision der Lex Koller befindet sich im Gesetzgebungsverfahren. Der Bundesrat eröffnete am 15. April 2026 die Vernehmlassung zu einer Verschärfung; diese endete am 15. Juli 2026. Vorgesehen ist unter anderem, den Erwerb von Hauptwohnungen durch Drittstaatsangehörige wieder der Bewilligungspflicht zu unterstellen. Die vorgeschlagenen Änderungen sind vom aktuell geltenden Recht zu unterscheiden.
Wer darf in Zürich eine Immobilie kaufen?
Entscheidend ist zunächst, ob eine Käuferin oder ein Käufer im Sinne der Lex Koller als Person im Ausland gilt. Dabei spielen insbesondere Staatsangehörigkeit und tatsächlicher Wohnsitz eine Rolle.
EU- und EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz
Staatsangehörige eines EU- oder EFTA-Mitgliedstaates mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz gelten grundsätzlich nicht als Personen im Ausland im Sinne der Lex Koller. Für sie gelten beim Grundstückserwerb grundsätzlich dieselben Regeln wie für Schweizer Staatsangehörige.
Entscheidend ist dabei nicht allein eine ausländerrechtliche Aufenthaltsbewilligung. Der Kanton Zürich weist ausdrücklich darauf hin, dass eine solche Bewilligung für sich allein keinen ausreichenden Beweis für den tatsächlichen Wohnsitz darstellt. Für die Beurteilung können weitere Umstände herangezogen werden, aus denen sich der tatsächliche Lebensmittelpunkt ergibt.
Drittstaatsangehörige mit Niederlassungsbewilligung C
Staatsangehörige von Staaten ausserhalb der EU/EFTA, die ihren tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben und über eine gültige Niederlassungsbewilligung C verfügen, gelten grundsätzlich ebenfalls nicht als Personen im Ausland im Sinne der Lex Koller. Sie können daher grundsätzlich wie Schweizer Staatsangehörige Grundstücke erwerben.
Drittstaatsangehörige ohne Niederlassungsbewilligung C
Für ausländische Personen mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz kann der Erwerb einer selbst bewohnten Hauptwohnung unter bestimmten Voraussetzungen ohne Bewilligung nach der Lex Koller möglich sein. Entscheidend ist dabei nicht allein die Aufenthaltsbewilligung, sondern die konkrete persönliche und rechtliche Situation.
Für Personen mit Wohnsitz im Ausland gelten andere Voraussetzungen. Der Erwerb von Wohnimmobilien in der Schweiz kann der Bewilligungspflicht nach der Lex Koller unterliegen und ist nicht in allen Fällen oder an allen Standorten möglich.
Da die Beurteilung vom Einzelfall abhängt, sollte vor Beginn der konkreten Immobiliensuche geklärt werden, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Erwerb möglich ist. Bei rechtlichen Zweifelsfragen empfiehlt sich die Prüfung durch die zuständige Behörde oder eine entsprechend qualifizierte Rechtsberatung.
Die genauen Voraussetzungen hängen stark von der persönlichen Ausgangslage ab. Bei rechtlichen Unsicherheiten empfiehlt sich eine Prüfung durch die zuständige Behörde oder eine qualifizierte Rechtsberatung, bevor eine Kaufverpflichtung entsteht.
Warum der tatsächliche Wohnsitz entscheidend ist
Der Begriff des Wohnsitzes ist für die Anwendung der Lex Koller von besonderer Bedeutung.
Der Kanton Zürich hält fest, dass die ausländerrechtliche Aufenthaltsbewilligung allein keinen ausreichenden Beweis für einen tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz darstellt. Für dessen Beurteilung können weitere tatsächliche Umstände berücksichtigt werden.
Das ist insbesondere für Personen relevant, die aufgrund einer neuen beruflichen Tätigkeit nach Zürich ziehen und möglichst zeitnah eine Immobilie erwerben möchten.
Fällt der Immobilienkauf zeitlich mit dem Zuzug zusammen, sollte deshalb nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass allein die Erteilung einer Aufenthaltsbewilligung sämtliche Voraussetzungen für einen bewilligungsfreien Erwerb erfüllt.
Hauptwohnung und Anlageimmobilie sind zu unterscheiden
Die Ausnahme für eine selbst genutzte Hauptwohnung darf nicht mit einer allgemeinen Erwerbsberechtigung für Schweizer Wohnimmobilien verwechselt werden.
Wer im Sinne der Lex Koller als Person im Ausland gilt, kann aufgrund dieser Ausnahme nicht beliebig zusätzliche Wohnungen oder Renditeimmobilien bewilligungsfrei erwerben. Für andere Grundstückserwerbe muss geprüft werden, ob eine Bewilligungspflicht besteht oder eine andere gesetzliche Ausnahme anwendbar ist.
Beim geplanten Erwerb einer zusätzlichen Eigentumswohnung, eines Mehrfamilienhauses oder einer anderen Anlageimmobilie sollte die Erwerbsberechtigung deshalb vor Abschluss des Kaufvertrags geklärt werden.
Was gilt für Geschäftsliegenschaften?
Nach dem derzeit geltenden Recht besteht eine wichtige Ausnahme für sogenannte Betriebsstättegrundstücke. Grundstücke, die einem wirtschaftlichen Zweck beziehungsweise als ständige Betriebsstätte dienen, können unter den gesetzlichen Voraussetzungen bewilligungsfrei erworben werden.
Gerade dieser Bereich ist allerdings Bestandteil der aktuell vorgeschlagenen Revision. Der Bundesrat will die Lex Koller unter anderem beim Erwerb von Betriebsstätten durch Personen im Ausland wieder verschärfen. Die konkrete Rechtslage sollte daher zum Zeitpunkt einer geplanten Transaktion erneut geprüft werden.
Wer entscheidet, ob eine Bewilligung erforderlich ist?
Ob ein konkreter Immobilienerwerb bewilligungspflichtig ist, sollte bei Zweifeln nicht allein anhand des Aufenthaltsausweises oder allgemeiner Informationen beurteilt werden.
Kann das zuständige Grundbuchamt nicht ohne Weiteres feststellen, dass keine Bewilligung erforderlich ist, erfolgt eine Verweisung an die zuständige Bewilligungsbehörde. Im Kanton Zürich sind die Bezirksräte für die Bewilligung von Grundstückserwerben durch Personen im Ausland beziehungsweise die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht zuständig.
Bei Zweifeln sollte die konkrete Erwerbssituation deshalb vor Abschluss des Kaufvertrags durch die zuständige Behörde oder eine entsprechend qualifizierte Rechtsberatung geprüft werden.
Kann auch die Finanzierung relevant sein?
Bei komplexeren Erwerbskonstellationen kann nicht nur relevant sein, wer formal als Käuferin oder Käufer auftritt.
Die Zürcher Behörden verlangen im Rahmen entsprechender Lex-Koller-Verfahren unter anderem Angaben zur Finanzierung, zu Eigen- und Fremdmitteln und gegebenenfalls zu den beteiligten Kapital- und Kreditgebern.
Das bedeutet nicht, dass eine gewöhnliche Hypothekarfinanzierung eines privaten Immobilienkaufs problematisch wäre. Bei ungewöhnlichen Finanzierungs-, Beteiligungs- oder Gesellschaftsstrukturen kann jedoch eine weitergehende Prüfung erforderlich sein.
Kann eine Immobilie bereits vor dem Umzug nach Zürich gekauft werden?
Diese Frage stellt sich insbesondere bei internationalen Relocations.
Eine pauschale Antwort ist nicht möglich. Wenn die Erwerbsberechtigung davon abhängt, dass die Immobilie als Hauptwohnung am rechtmässigen und tatsächlichen Schweizer Wohnsitz genutzt wird, kann der Zeitpunkt der Wohnsitznahme für die Beurteilung relevant sein. Wie bereits erwähnt, beweist eine Aufenthaltsbewilligung allein nach den Informationen des Kantons Zürich nicht zwingend den tatsächlichen Wohnsitz.
Wer einen Immobilienerwerb mit einem bevorstehenden Umzug in die Schweiz verbinden möchte, sollte deshalb Aufenthaltsstatus, tatsächliche Wohnsitznahme, Finanzierung und geplanten Erwerbszeitpunkt frühzeitig aufeinander abstimmen.
Was bedeutet das für die Immobiliensuche in Zürich?
Die rechtliche Erwerbsberechtigung ist nur eine Voraussetzung für einen Immobilienkauf.
Vor Beginn einer gezielten Suche sollte geklärt sein, welche Immobilienart für die Käuferseite infrage kommt, welches Budget zur Verfügung steht, wie die Finanzierung strukturiert werden soll und ob besondere rechtliche Voraussetzungen bestehen.
Gerade bei einem internationalen Umzug nach Zürich ist diese Vorbereitung sinnvoll. Sie reduziert das Risiko, dass erst während eines laufenden Angebots- oder Kaufprozesses grundlegende rechtliche oder finanzielle Fragen geklärt werden müssen.
CROVES Real Estate begleitet Käufer bei der strukturierten Immobiliensuche in Zürich – von der Definition des Suchprofils und der aktiven Marktansprache über die Prüfung und fachliche Einordnung potenzieller Immobilien bis zur Begleitung des Kaufprozesses.
Bei rechtlichen, steuerlichen oder bewilligungsrechtlichen Fragestellungen werden bei Bedarf entsprechend qualifizierte Fachpersonen beigezogen.
Häufige Fragen zur Lex Koller und zum Immobilienkauf in Zürich
Darf ich mit einer B-Bewilligung eine Wohnung in Zürich kaufen?
Die B-Bewilligung allein beantwortet diese Frage nicht. Staatsangehörigkeit, tatsächlicher Wohnsitz und Nutzung der Immobilie sind ebenfalls relevant. Drittstaatsangehörige ohne C-Bewilligung können nach derzeit geltendem Recht unter bestimmten Voraussetzungen eine selbst genutzte Hauptwohnung an ihrem rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz bewilligungsfrei erwerben.
Darf ich als EU-/EFTA-Staatsangehöriger eine Immobilie in Zürich kaufen?
EU-/EFTA-Staatsangehörige mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz gelten grundsätzlich nicht als Personen im Ausland im Sinne der Lex Koller und sind beim Grundstückserwerb grundsätzlich Schweizer Staatsangehörigen gleichgestellt.
Darf ich als Drittstaatsangehöriger mit C-Bewilligung eine Immobilie kaufen?
Drittstaatsangehörige mit tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz und gültiger Niederlassungsbewilligung C gelten grundsätzlich nicht als Personen im Ausland im Sinne der Lex Koller.
Kann ich als Drittstaatsangehöriger ohne C-Bewilligung eine Renditeimmobilie kaufen?
Aus der Ausnahme für die selbst genutzte Hauptwohnung ergibt sich keine generelle Berechtigung zum bewilligungsfreien Erwerb zusätzlicher Wohn- oder Renditeimmobilien. Ob ein konkreter Erwerb möglich beziehungsweise bewilligungspflichtig ist, muss anhand der gesetzlichen Voraussetzungen im Einzelfall beurteilt werden.
Kann ich eine Immobilie kaufen, bevor ich in die Schweiz ziehe?
Das hängt von der konkreten Situation ab. Wenn die Erwerbsberechtigung auf der Nutzung als Hauptwohnung am tatsächlichen Schweizer Wohnsitz beruht, kann der Zeitpunkt der Wohnsitznahme entscheidend sein. Die konkrete Erwerbssituation sollte deshalb vor Abschluss des Kaufvertrags geprüft werden.
Wer entscheidet, ob ich eine Bewilligung benötige?
Kann die Bewilligungspflicht nicht ohne Weiteres ausgeschlossen werden, ist die zuständige kantonale Bewilligungsbehörde einzubeziehen. Im Kanton Zürich sind hierfür die Bezirksräte zuständig.
Aktuell: geplante Revision der Lex Koller
Der Bundesrat hat am 15. April 2026 die Vernehmlassung zu einer Verschärfung der Lex Koller eröffnet. Die Vernehmlassungsfrist endete am 15. Juli 2026.
Die Vorlage betrifft mehrere Bereiche. Vorgesehen sind unter anderem Verschärfungen beim Erwerb von Hauptwohnungen durch Drittstaatsangehörige, bei Betriebsstättegrundstücken, bestimmten Beteiligungen an Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds sowie bei Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels.
Für Kaufinteressenten ist deshalb entscheidend, zwischen dem gegenwärtig geltenden Recht und den vorgeschlagenen Gesetzesänderungen zu unterscheiden. Für einen konkreten Erwerb ist die zum Zeitpunkt der Transaktion geltende Rechtslage massgebend.
Rechtlicher Hinweis
Dieser Beitrag dient ausschliesslich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Bewilligungspflicht nach der Lex Koller hängt unter anderem von Staatsangehörigkeit, Wohnsitz, Erwerbsstruktur, Nutzung und dem konkreten Grundstück ab und ist im Einzelfall zu beurteilen. Massgebend sind die jeweils geltenden gesetzlichen Bestimmungen sowie die Beurteilung der zuständigen Behörden.
Stand: August 2026
Offizielle Quellen
- Bundesamt für Justiz – Grundstückserwerb durch Personen im Ausland
- Bundesamt für Justiz – Merkblatt zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
- Kanton Zürich – Grundstückserwerb durch Personen im Ausland / Lex Koller
- Kanton Zürich – Merkblatt Lex Koller
- Bundesrat – geplante Verschärfung der Lex Koller vom 15. April 2026
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